전세보증금 안주는 집주인! 청약에 당첨되어서 이사는 꼭 가야 하는데 어떻게 해야 하나요? 전세금의 액수가 예전과는 다르게 고액이고 하니, 전세금을 요구하면 집주인의 백이면 백 모두가 대부분은 자금사정이 좋지 않으니, 새로운 세입자를 구하면 그것으로 대체하겠다고 이야기를 합니다. 나가는 날까지 보증금을 요구하면 불같이 화를 냅니다. 오늘은 어떻게 나의 보증금을 불같은 집주인과의 전화통화 없이 요구할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다. 필자의 경우 윽박지르고 불같은 집주인이라 전화며, 직접 만나는 것을 피했고 임차권등기 이후에 전세보증금 포함 -> 임자권 등기에 들어간 수수료 전부를 되돌려 받았습니다. 100% 실화입니다. 인생은 실전입니다. 저의 경험이 전세금 안주는 집주인,월세 보증금 안주는 집주인,보증금 안주는 집주인을 상대할수 있도록 도움이 되기를 바라면서 이 글을 씁니다.
0. 내방식대로 상대하라.
화가 많은 임대인(집주인)과 직접적으로 대화 또는 전화통화를 하게 되면 상대방의 감정과 함께 화가 수화기 너머로 딸려옵니다. 이는 감정적 소모로 나의 체력과 나의 에너지를 같이 소모하기 때문에, 직접 대화보다는 문자나 카톡 메시지로 나의 의사를 밝힙니다. 또한 화가 많은 상대의 플레이그라운드 안에서 놀지 않고, 법과 함께 문자만으로 요리할 수 있는 나의 플레이 그라운드로 오게 하는 것입니다. 이후에는 번호 순서대로 쭉 물 흐르듯 절차만 밟아나가기만 하면 됩니다. 끝 단계인 경매절차까지는 대부분 가지도 않으며, 내용증명 단계, 임차권 등록 단계에서 70퍼센트 이상이 돈을 토해내게 됩니다. 10~20퍼센트는 지급명령에서 깨갱합니다. 무엇보다도 감정이 섞인 짜증이 섞인 말을 듣지 않아도 되니, 나중엔 부글거리는 상대를 생각하면서 웃게되더라고요.
1. 문자로만 이야기해라.
'전화로 알렸는데요.' - > 법원가면 딴소리합니다. 전화를 했었나요?라고 합니다.
'부동산에 이야기했는데요.' -> 법원가면 딴소리합니다. 부동산에서는 그런 적 없는데요 합니다.
'직접 만나서 이야기했는데요.' -> 기억이 안 나는데요? 합니다..
계약서상 임대차 계약 종료일~에서 3개월전까지는 문자로 계약해지 의사가 있음을 통보해야 합니다.
법적 절차를 밟기 위해서는 반듯이 증거가 필요합니다. 따라서 증거가 되는 문자전송이 필수입니다. 또한 집주인과 직접 만나거나 유선상 전화할 필요가 없습니다. 전화통화는 서로 감정의 골만 더 깊어지는 꼴이니 반드시 문자로 계약해지 의사만 밝혀두세요. 오는 전화는 받지 않아도 좋습니다. 전화를 받으면 상대방의 프로세스로 흘려가니 최대한 문자로만 대화하세요. 필자의 경우 '계약서상 이번 ~월 ~일까지 종료 날짜까지만 계약하고 더 이상의 연장의 의사가 없습니다. '라고 문자를 남겼습니다.. 이후 집주인의 구구절절한 사연은 듣지 마시고, 다음 사항 다음 프로세스를 일정에 맞추어 차근차근 진행하시면 됩니다. 갑과 을이 바뀌는 상황!, 불같은 집주인이 나긋해지는 부탁하는 모습으로 변할 테니 법을 이용하세요. 차분하세요. 전화 안 받는다구요? 상관없습니다 계약서상 나와있는 집주인 전화번호로 문자 전송하시고 차단했든 안 했든 상관없고 문자 내용만 캡처하세요. 법원 가서 문자전송내역만 보내면 저쪽이 증명해야 합니다. 해외 있었고, 못 받았고 바빴고 다 안 통합니다.
2. 이사는 절대 하지 말자.
보증금을 돌려받기 위해서는 법적 절차를 이용하는 것이 가장 간편한데 이를 위해서는 법에서 요구하는 기본요건을 갖추어야 합니다. 즉 전입신고가 되어 있고, 현재 점유(이사하지 않은 상태)하고 있어야 경매에 넘어가더라도 나의 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 갖추었다고 보고 있습니다. 그래도 이사를 가야 하는 상황이라면 전입신고와 점유를 대신할 대항력( 임차권등기 )을 갖춘 뒤에 이사하는 방향으로 계획을 다시 잡아야 합니다. 보증금은 당분간은 돌려받기 힘드니, 새 아파트 잔금이 모자란 경우 다른 방법으로 잔금을 치러야 합니다. 새 대출로 잔금을 치워야 하는 경우 대출이자, 중도상환 수수료 등을 계산해두고 보증금 돌려받을 때 임차권 해지를 이유로 추가로 요구하시면 됩니다.
3. 내용증명을 통지하자
우편-증명서비스-내용증명
내용증명 HOME 우편 증명서비스 내용증명
service.epost.go.kr
집주인에게 계약해지의 안내와 함께 이전에 문자로 연장 해지 의사를 계속 밝혔음을 내용증명을 통해 다시 한번 상기시키는 것을 말합니다. 이 절차를 진행을 해야 경매 또는 소송을 진행할 수 있으니, 내용증명은 필수로 해야 합니다. 한글파일을 열어 계약해지 의사와 함께 보낸 문자내역 등을 첨부하여 총 3부를 출력하여 1부는 내가 가지고 있고, 1부는 우체국에 내용증명을 접수하고 1부는 집주인에게 보냅니다. 필자의 경우는 계약 종료 1달 전에 내용증명을 보냅니다. 심리적 압박의 목적이 있기 때문입니다. 만약 내용증명을 받은 집주인이 당신이라면 이런 세입자의 공격성 선전포고 어떨 것 같습니까? 은행 가서 대출받는 것이 제일 덜 피곤할 것입니다. 내용증명은 아무런 법적 효과는 없지만 이런 심리적 압박과 함께 경매신청의 증거자료로 반드시 필요하기에 무조건 해야 하는 필수 절차입니다. 필자의경우 부재로인한 실패 2회 이후 자녀분이 받아간것으로 나와있었습니다. (내용증명시 배달증명란을 체크했었습니다) 누가 언제 받았는지가 바로 나옵니다.
내 용 증 명
발신인 : 홍길동
00시 00구 00동 00번지 00 아파트 000동 000호
010-0000-0000
수신인 : 김놀부
00시 00구 00동 00번지 00 아파트 000동 000호
010-0000-0000
제목 : 임대차 계약의 해지 및 보증금 반환의 건
본인은 본건이 원만하게 해결되기를 바라는 마음으로 본 내용증명 우편을 발송하는 바입니다.
다 음
가. 귀하의 가정에 늘 평안이 가득하기를 기원합니다.
나. 본인과 귀하 사이에 2020. 01. 01 다음과 같은 임대차 계약을 체결하였습니다.
-아래-
목적물: '00시 00구 00동 000. 00동 00호 '
기간 : 2001. 00. 00 ~ 2001. 00. 00
임대차보증금 : 400,000,000 원
다. 임대차 종료기간 2020. 00. 00으로부터 (3개월 전) 2020. 00. 00 계약 연장 의사가 없음을 통지하였습니다.
(문자 내용 캡처 그림 또는 글자도 가능)
라. 개인 사정에 의하여 다른 곳으로 이사를 하여야 합니다. 이에 부득이 임대차 계약을 해지하고자 이 통지를 하오니 양지하시기 바라며 0000년 00월 00일 내에 임대보증금을 본인에게 반환하여 주시기 바랍니다. 은행계좌( 00 은행 123-1234-1234 )
마. 0000년 00월 00이 지났음에도 불구하고 임차보증금을 반환해 주시지 않는다면 보증금 반환 소송 및 임차권 등기 , 경매 등의 법적 절차를 진행할 수밖에 없음을 양지하여 주시기를 바랍니다. 또한 이경우의 소송비용 등 제반 비용은 귀하가 부담하여야 할 것입니다.
원만하게 해결되기를 진심으로 바랍니다.
20 년 월 일
발 신 인 : 홍길동 (인)
4. 임차권등기를 신청하자
임대차 계약기간이 종료된 다음날에는 반듯이 통장 확인을 하고 입금내역이 없다면 무조건 반차를 내어서 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 갑니다. 법원에 가서 '대항력을 갖추기 위한 절차'로 임차권등기라는 것이 있습니다. 즉 새집을 구했지만 새 아파트에 청약 당첨이 되었지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 나의 권리를 지키기 위한 임차권등기신청을 합니다. 등기부에 임차권이 올라가 있으면 집주인이 다른 사람에게 세 놓기도 힘들고, 재산권 행사도 제약을 받습니다. 인터넷으로 신청은 가능합니다 하지만 필자의 경우 잘못 쓸 경우 도움을 받기 위해 법원에 직접 방문합니다.
임차권등기란?
'이 주소지의 물건지에 집주인이 돌려주지 않는 나의 보증금이 있습니다.'라고 모두에게 알리는 것
라고 법원에 나의 권리를 신고하는 것입니다. 법무사에서는 통상 15~30만 원의 비용으로 할 수 있습니다. 시간이 나질 않는다면 법무사 통해서 해도 괜찮습니다. 이는 가장 첫 번째로 경매로 넘어갔을 시에 보장받을 수 있는 나의 권리로 인정됩니다. 따라서 임차권등기라는 것을 신청을 하면 법원에서는 등기부등본에 임차권이 등기되어있다고 표기를 하게 됩니다. 임차권등기신청을 하고 난 뒤 2주 정도의 기한이 지나고 나서 동사무소에서 등기부등본을 띄어보면 임차권등기를 확인할 수 있습니다. 이때에는 비로소 새로 산 아파트로의 전입신고 및 이사가 가능합니다.
대부분의 임대인(집주인)은 내용증명과 함께 , 임차권등기에 대해 부동산에 문의합니다. 임차권이 등기되어 있으면 세입자와의 마찰로 인해 나도 보증금을 받기가 쉽지 않겠구나 느끼게 되어 새로운 세입자들이 꺼려한다는 소리를 듣자마자, 아차 하고 은행에 달려가게 됩니다. 자연히 연락이 먼저 옵니다. 아니 전화를 안 받을게 뻔하기에 먼저 입금 문자가 올 겁니다. '임차권이 있으면 어떻게 세입자를 받냐며' 임차권등기 좀 제발 해지해달라고 문자로 부탁합니다. 임차권을 해지할 때에는 법무사 비용을 전부 돌려받을 수 있습니다. 법무사를 이용했다면 법무사 비용을 나의 월차를 사용했다면 나의 시간적 비용을 이때 청구하십시오. 또한 새로운 대출로 중도상환 수수료도 이때 청구하십시오. 안 줄 거 같다고요? 이미 갑과 을이 바뀌었다는 걸 못 느끼시나요? 누가 부탁하는 입장인가요? 누가 아쉬운가요? 전화기를 꺼두면 무슨 수를 써서라도 회사에 찾아오든 와이프에게 연락 오든 연락이 오게 되어 있습니다. 똥줄 이타거든요. 임차권등기 표기 하나로 일 년 내내 사람 못 받으면 누가 손해인 가요? 가만나둬 보세요 반드시 전화 오고 반듯히 부탁하게 되어 있습니다. 최후의 보루로 경매까지 이뤄진다 해도 전혀 손해 날것이 없습니다.
5. 임차권 등기 확인
임차권 등기신청 이후에 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다. 바로 등기가 완료되는 것이 아니라 집주인이 시간을 끌 수도 있기에 반드시 신청 후 약 2주 뒤 등기부등본을 출력 후 임차권이 등기된 사항을 내 눈으로, 문서로 확인 이후에 이사를 준비하는 것입니다. 이사를 준비할 때에는 버려도 되는 큰 가구들(사람이 옮길 수 있는) 몇 개를 집에 놔두고 번호키와 키는 집주인에게 주거나 돌려주면 됩니다. 집주인도 집수리를 해야 하기에 키가 반드시 필요합니다. 이때에 가구들은 필히 사진을 찍어두세요. 가구를 임의로 처분할 경우를 손해배상 소송에 대비하기 위해서입니다. 번호키의 경우 문자로 알려주고 그 내용을 캡처해 주시면서 가구를 임의로 처분하지 말라고 알려줍니다. 그리고 이날에 모든 공과금을 납부하고 납부한 내역을 집주인에게 보내줍니다. 보증금 완납 시에는 가구의 처리는 동사무소에서 폐기물 딱지를 떼서 달면 됩니다. 집의 상태가 너무 노후화되었다면 통상적으로 수리 이후 3개월 안으로 새 임차인을 구합니다. 필자의 경우 임차권등기가 된 이후 새 새 입자가 와서 집 가구가 차있으면 어떡하냐를 빌리로 압박하더라고요. 전화로도 오고 부동산 업자도 오고 업무를 해야 하기에 문자로 오후 6시 이후에 연락 주세요라고 남겼고 이후에 연락이 와서 돈 들어오면 짐 뺍니다.라고 앵무새처럼 반복만 했습니다. 임차권등기는 함부로 해지해주면 안 됩니다. 법적으로는 돈을 못 받은 저만 해지가 가능하고 , 임차권등기에 해당하는 법무사 비용 + 월차 + 시간적 비용을 이야기하셔서 해지를 목적으로 받으시면 됩니다. 안 하겠다 하면 그냥 놔두시면 됩니다. 간혹 못주겠다는 사람이 있는데 그땐 짐 뺀 다했던 거 빼지 말고 이사 당일날까지 집에 놔두시면 자연히 입금됩니다. 이사 온 당일 짐이 안 빠져있으면 보통 골치 아픈 게 아닙니다. 아예 집에까지 들어가 있으면 더 좋습니다. 경찰이 출동하더라도 끌어내지 못합니다.
[ 세입자가 쓰래기를 무단으로 버리고 가더라도 어떻게 하지 못하는 세입자뉴스 관련자료 ]
https://www.youtube.com/watch?v=xSQrEgUkXkI
6. 지급명령 신청
임차권등기를 했음에도 불구하고, 집주인도 방어를 할 수 있습니다. 방어를 할 수 있는 사안으로는 다음과 같습니다.
- 정당한 임차인이 아니라는 항변 (월세를 2번 밀린 경우)
- 임대보증금을 모두 변제하였다는 항변 ( 입금내역을 전부 법원에 제출해야 함)
- 목적물을 점유하고 있지 않다는 항변 ( 위에서 버리는 가구를 집에 놓으라는 것은 점유를 유지한 것으로 봄 )
- 임대인이 지위가 바뀌어 다른 사람에게 양도되었다는 항변 ( 골치 아프니 저렴하게 다른 사람에게 집을 판 경우 )
- 주거용 건물이 아니라는 항변
집주인도 방어를 한다고 시간 끌기 전략으로 들어갔다면 이때에는 주택임대차 분쟁조정위원회 조정신청을 합니다. 비용이 대부분 저렴합니다. 분쟁조정위원회에서 집주인과 직접 대화를 통해 어떠한 합의점을 도출하고 그 절차와 내용이 맞으면 그대로 하면 됩니다. 직접적으로 집주인과의 감정 소모를 하기보다는 이러한 중간단계를 이용하는 것이 정신건강에 이롭습니다. 분쟁조정위원회에서도 법원 경매 효과와 같은 판결을 내기에 '빨간딱지가 붙을수도 있다' 내용을 듣는 순간 은행에 달려갑니다. 은행만이 아니고 대출받을 길은 너무나 많으니 집주인 걱정은 접어두세요 생각이 있다면 대출은 쉬운 세상에 살고 있습니다.
지급명령 신청 > 임대인 이의신청이 있을 경우 > 소송으로 진행
지급명령 신청 > 임대인 이의신청이 없을 경우 > 지급명령 확정
7. 경매신청
보통 경매 단계까지 가지 않습니다. 자신의 자산가치를 하락해서까지 처분하지 않기 때문입니다. 이 단계까지 오게 된다면 집주인이 정말 돈이 없을 경우 처음부터 경매를 생각해놓고 진행을 해야 합니다. 기한도 5개월~ 8개월 정도가 소요가 되고 낙찰자에게 보증금 + 경매에 들어간 법무사 비용 + 이사비용을 청구해야 하기에 이사는 하되 키는 집주인에게 주지 않고 점유만 유지하면 됩니다. 이후 낙찰자가 온다면 낙찰자에게 비용 완납했는지 여부를 묻고 비용을 전부 완납했다면 이야기를 하시되 '끝까지 버틸생각이다.' 단 법무사 비용 + 이사비용을 지불한다면 이사 갈 의향이 있다고 말하시면 됩니다. 낙찰자도 보증금과 함께 통상 250만 원 정도(평당 십만 원)의 명도소송비용을 생각하고 오기 때문에 어느 정도의 적정선을 협상하시면 됩니다.
마치면서.. 회사 다니면서 경매에 관심이 생겨 이것저것 공부를 했고 이런 지식이 이렇게 쓰일 줄은 몰랐습니다. 악덕 주인을 만나 유리한 임차인에도 불구하고 와이프가 집주인에게 쩔쩔매는 것을 보았고, 곧바로 아는 지식 동원해서 갑과 을을 바꾸어 놓았습니다. 경매 초보인 제가 해보았기 때문에 이 글을 읽는 여러분도 가능하리라고 봅니다.
[관련 자료 및 출처]
주택임대차 보호법
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20170530&lsiSeq=183533#0000
국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 주택임대차보호법
주택임대차보호법 [시행 2017. 5. 30.] [법률 제14175호, 2016. 5. 29., 일부개정]
www.law.go.kr
우체국 내용증명 서비스
https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal
우편-증명서비스-내용증명
내용증명 HOME 우편 증명서비스 내용증명
service.epost.go.kr
찾기 쉬운 생활법률-보증금 회수 편
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1
주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법
임차권등기명령, 우선변제권, 대항력, 항고, 임차주택의 범위, 임차인의 범위, 우선변제권, 소액보증금
easylaw.go.kr
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